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国企法治案例库案例五:产权交易中的信息披露与尽职调查

发布日期:2019-08-15

【案例要旨】

投资人在参与产权交易时,应当事先尽职调查、审慎行为,在提交受让申请并交纳交易保证金后,不得以未能全面了解标的资产现状为由撤销产权交易,并可能因违规违约行为承担被扣除交易保证金等法律责任。同时,转让方在通过产权交易机构公开转让国有资产时,应当全面披露标的资产状况,并保障投资人尽职调查的权利。

【案情简介】

原告:张某

被告:甲公司、某交易所

2017年4月7日,被告甲公司(系山东省某国有企业)向被告某交易所提交《物权转让信息发布申请书》,申请发布物权转让公告,公开转让上海市某大厦202室房产,公告期为2017年4月17日至4月28日,转让底价为人民币2,573,400元(以下币种同)。

物权转让公告载明:“资产公告信息”包括“权属性质为国有,规划用途为住宅,标的展示时间自公告之日至挂牌截止日,联系人为刘先生”;“转让方承诺”包括“我方提交的《产权转让公告》及附件材料内容真实、完整、合法、有效,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏”;“交易条件与受让方资格条件”包括“意向受让方一旦通过资格确认且交纳保证金,即成为竞买人并对如下内容作出承诺,如竞买人存在以下任何一种情形,将承担缔约过失责任,转让方和产权交易机构可扣除该竞买人的保证金,作为对相关方的补偿……只征集到一个符合条件的竞买人……在被确定为受让方后,未在3个工作日内签订产权交易合同的……本项目公告期即为尽职调查期,意向受让方在挂牌公告期间有权利和义务自行对标的资产进行全面了解,一经递交受让申请,并递交了保证金,即表明已完全了解与认可标的状况及相关约定,自愿接受转让标的的全部现状及瑕疵,并愿承担一切责任与风险,成为受让方后不得以不了解标的状况及资产质量方面的瑕疵等为由退还标的物或拒付价款,否则应视为违约”。

2017年4月25日,原告至大厦外围实地看房后,向被告某交易所提交《物权受让申请书》,并交纳300,000元保证金,申请受让系争房产。同时,原告签署“受让申请与承诺”载明:“1、我方申请受让本项目,接受本项目《物权转让公告》所载的全部受让要求……6、无论采用何种交易方式,我方将以不低于挂牌价的价格报价,否则所交交易保证金转作违约金,作为对转让方及贵所的违约赔偿,不予退还”;“本标的资产以现状交接,受让方同意按照标的物及标的物室内外装修及配套设施的安装等现状接收标的房产”。

因在公告期内只征集到原告一位意向受让方,故该项目采用协议成交方式,原告成为系争房产的受让人,成交价为底价2,573,400元。

2017年5月23日,原告向被告某交易所提交《关于某大厦202室提供给排水等的申请》,称:“报名前我到某大厦看过房屋,但未问及水电煤情况……我认为肯定会有给排水……某交易所的物权转让公告中也没有披露这个住宅没有给排水的重要信息,因为总价低,所以我报名参加了拍卖……5月10日,我联系了转让方的联系人刘先生,他委托某大厦物业吕经理带看202房屋,物业经理告知202室没有进水,也没有出水,并且不能改造……请受让方提供正常的给排水功能,希望在房屋给排水问题解决后,再走后续的房屋转让流程。”

2017年5月25日,被告某交易所向被告甲公司送达《项目信息反馈函》并附上述原告的申请。

2017年7月26日,被告甲公司向被告某交易所提交《告知函》,要求原告与其签订产权交易合同,并表达不签约则对保证金不予返还处置的请求。

之后,被告某交易所向原告发函,告知被告甲公司要求其签订产权交易合同的意思表示。原告书面回复,表示希望转让方妥善解决房屋排水设施等问题,否则,因转让方存在虚假承诺,原告有申请撤销交易的权利。

2017年8月30日,由于项目无法继续实施,被告某交易所作出《产权交易终结决定通知》,终结系争产权交易项目。

张某向一审法院上海市普陀区人民法院起诉请求:(1)判令被告某交易所返还原告保证金300,000元;(2)被告甲公司赔偿利息损失(以300,000元为基数,自2017年4月17日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算);(3)诉讼费由两被告承担。

【争议焦点】

一、物权转让公告和竞买文件中“按现状交易”是否为格式条款?

二、原告是否可以欺诈或重大误解为由撤销交易?

三、原告不愿按房产现状签约,能否请求返还保证金?

【法律分析】

一、物权转让公告和竞买文件中“按现状交易”是否为格式条款?

被告某交易所发布的物权转让公告以书面形式明确声明按房产现状交易,应理解为交易条件的公示,原告在签署“受让申请与承诺”、“承诺函”时已确认并接受上述交易条件。即使物权转让公告、“受让申请与承诺”、“承诺函”均系被告预先拟定、未与原告协商的版本,因为物权转让公告中已明示了公告期内看房联系人和联系方式,充分告知并保障了原告前期尽职调查的机会,原告有权在全面了解房产现状后再决定是否参加竞买,故该条款并未加重原告责任、排除原告主要权利,所以物权转让公告和竞买文件中“按现状交易”不是格式条款。

二、原告是否可以欺诈或重大误解为由撤销交易?

所谓欺诈,是指故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。本案各方争议主要在于被告甲公司是否故意隐瞒房屋现状特征。原告和被告甲公司均确认,系争房屋没有设置给排水系统、煤气设施,没有独立的卫生间和厨房,原告据此认为该房屋不符合《住宅建筑设计规范》要求,物权转让公告隐瞒了该重大缺陷。但由于我国房地产市场起步较晚,规范化过程较长,故市场上无独立卫生间和厨房的住宅房屋仍然客观存在,特别是落成时间较早的此类房屋还有相当数量,故不能简单据此认为这种房屋不符合居住用途。并且物权转让公告中被告甲公司已以书面方式明确声明以房屋现状出售,并告知了尽职调查期和联系看房人的联系方式,潜在竞买人有充分的时间和机会实地查看以获知该拍卖房产现状信息,故被告甲公司既无隐瞒系争房产现状的故意,也无隐瞒行为,不存在欺诈。

关于重大误解,因本案所涉的是拍卖合同关系,异于一般的普通商品的买卖合同关系,原告作为理性的竞买人,理应在尽职调查期内对拍卖房产进行认真查看和全面了解鉴别,而房屋是否具有独立卫生间和厨房是否设置煤气和给排水系统均非房屋的隐蔽性构造,通过实地查看完全可以有效了解。但原告自认曾在竞拍前实地查看房产外围,由于联系看房人当天时间不便未能进入房产内部查看,考虑到时间紧迫,便未再与联系看房人另行预约看房时间即交付保证金,由此可见原告作为竞买人主观上存在过失、行为失于草率,其在完全有条件排除信息缺漏的情况下未谨慎行事,在信息掌握不充分之时执意参与竞买,属自甘风险,并不符合法律上的重大误解的构成要件。

综上,原告无权在被告通知其被确定为受让方后,以欺诈或重大误解为由撤销系争交易。

三、原告不愿按房产现状签约,能否请求返还保证金?

物权转让公告和《物权受让申请书》均注明300,000元系保证金,物权转让公告另明确,若采用协议转让方式的,该交易保证金转为立约保证金,受让方未在3个工作日内签署产权交易合同的,两被告可扣除竞买人的保证金。可见,原告向被告交付的保证金300,000元是原告向被告某交易所提供的担保。原告签署的“受让申请与承诺”中也载明,“无论采用何种交易方式,我方将以不低于挂牌价的价格报价,否则所交交易保证金转作违约金,作为对转让方及贵所的违约赔偿,不予退还。”因原告在被确认为受让方后未于3个工作日内签订产权交易合同,在审理中亦不愿按系争房产现状继续签约,其已构成根本违约,理应承担相应的违约责任。根据上述文件所体现的约定,原告无权要求返还保证金300,000元,被告甲公司不存在违约行为,自然也无需赔偿原告利息损失。

此外,原告还认为保证金约定过高,要求法院下调。因本案交易标的并非一般商品,涉案房屋交易价格达2,573,400元,且若原告与被告甲公司正常签约完成交易,原告应当支付的交易手续费就达102,936元,故该保证金并不过高。

【裁判结果】

一审法院判决:驳回张某的全部诉讼请求。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【启示建议】

依据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》等相关规定,企业国有资产交易应当在依法设立的产权交易机构中公开进行,本案是一笔典型的通过产权交易机构公开进行国有资产转让的交易。

一、产权交易过程中的法律关系分析

产权交易机构依转让方申请发布转让信息的性质属于要约邀请,其作用在于明确转让标的、限定交易条件以及确定竞价方式和成交规则等内容。意向受让方提交受让申请并交纳保证金后,如征集到多名竞买人,则其在网络竞价过程中的竞价行为视为要约,系统产生最终价格时即为转让方接受竞价要约,构成承诺,标的物买卖合同成立;本案中,仅征集到原告一名竞买人,采取协议方式成交,因原告申请竞买时已经明确“无论采取何种交易方式,我方将以不低于挂牌价的价格报价”,故至此原告的竞买意愿转化为要约,被告甲公司的事先意愿转化为承诺,双方就挂牌房产的买卖交易要件已经齐备,买卖合同关系自动以协议转让方式成立。所以,虽然本案未签订书面产权交易合同,但事实上交易双方的买卖合同法律关系已经确立,过错方应当承担相应违约责任。

二、投资人尽职调查以及转让方信息披露义务的全面履行

一方面,本案原告由于在竞买前没有实地内部看房,主观上存在过失,未能审慎行事,从而承担被扣除交易保证金的法律责任。因此,提示投资人(特别是自然人)在参与产权交易的过程中,应当事先尽职调查、审慎行为,在提交受让申请并交纳交易保证金后,不得以未能全面了解标的资产现状为由而撤销产权交易,否则可能因违规违约行为承担被扣除交易保证金等法律责任。

另一方面,严格来说,很难判断本案被告甲公司在信息披露方面不存在任何瑕疵或问题。虽然相关法律法规及交易规则对产权交易信息披露的内容有所规定,但是却没有明确信息披露的具体范围及深度,仅要求转让方对所披露信息的真实性、完整性、准确性负责,这就使得信息披露存在一定的主观空间。尽管在产权交易中一般会给予投资人尽职调查的机会,但仍可能由于信息披露不充分或瑕疵等原因造成无法推进产权交易甚至导致转让方承担相应法律责任。事实上,本案被告甲公司再次挂牌转让系争房产时,明确披露了该房产为办公用途,目前使用商用电,未通上下水、煤气,未配备卫生间、厨房设施等情形。所以,建议转让方通过产权交易机构公开转让国有资产时,亦能够尽到善意义务,全面披露标的资产瑕疵(特别是隐蔽性瑕疵),避免后续纠纷的发生。

【相关规定】

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十七条  基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条  一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第三十九条  ……

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

《中华人民共和国拍卖法》

第三十九条  买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款,未按照约定支付价款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人的同意,将拍卖标的再行拍卖。

……

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第一条  当事人对由民事关系产生的债权,在不违反法律、法规强制性规定的情况下,以担保法规定的方式设定担保的,可以认定为有效。

第一百一十八条  当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

 

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