【案例要旨】
房地产投资过程中，以转让房地产项目所在公司（以下简称“房地产项目公司”）股权的方式转让房地产是目前企业获得或转让土地使用权的主要方式，虽然表面上看起来这是一种建立在双方互信基础上的自由公平交易，但实际操作过程中蕴藏着大量法律问题。在利益驱动下，无论是股权转让方，还是股权受让方，都面临着巨大履约风险，留下了法律隐患。
【案情简介】
原告：甲公司、X房地产项目公司等三家公司；
被告：乙公司、丙公司、丁公司。
2007年甲公司与丙公司、丁公司签署关于X房地产项目公司股权转让《框架协议》、《股权转让合同》和《上海市产权交易合同》等股权交易文件，并分别于2007年12月5日及18日完成了X房地产项目公司的股权交割。协议中约定丙公司与丁公司将合计持有的X房地产项目公司41%的股权转让给甲公司，且乙公司、丙公司、丁公司共同承担X房地产项目公司因前任股东应披露而未披露、披露不实或违规经营、违法行为等导致X房地产项目公司利益损失部分的41%；
2012年，X房地产项目公司于2003年起开发的X房地产项目向某市国土资源局补交超红线规划部分土地出让金和契税合计33172500.33元。
原告认为上述费用应由三被告共同承担41%，遂向法院提出民事诉讼，请求：三被告共同赔偿原告损失人民币13600725.14元及逾期利息（以13600725.14元为基数，自2012年2月24日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
【争议焦点】
一、X房地产项目公司因房地产项目补缴的土地出让金、契税等是否构成2007年框架协议项下所约定的损失，是否可向作为协议相对方的三被告追偿？
二、本案起诉是否超出诉讼时效？
【法律分析】
一、X房地产项目公司因房地产项目补缴的土地出让金、契税等是否构成2007年框架协议项下所约定的损失？
原审判决认为，2004年7月项目桩基竣工，同年还取得项目中所有住宅的预售许可，超红线建设已成事实。因超红线建设违反我国《土地管理法》规定，面临拆除违法建筑，返还超红线图的风险是确定的，而如此造成的损失更是巨大。甲公司、X房地产项目公司经与政府部门协商，采取补缴土地出让金等方式取得超红线建设部分的土地使用权，是以更小的成本支出，挽回更大的损失。该些支出当然构成框架协议项下损失，乙公司、丙公司、丁公司应按约定先行赔偿。该些支出当然构成框架协议项下损失，乙公司、丙公司、丁公司应按约先行赔偿。而且同样的约定不只是在框架协议中，之后为办理股权变更等执行框架协议的《股权转让合同》、《上海市产权交易合同》中再次约定了同样的按原股权比例分担风险后共同索赔的内容。法院认为，补交土地出让金等的损失即是框架协议所载的“土地和地上建筑物被没收、被责令拆除、罚款、停业、整改或本项目及已售房屋无法办理产权证……或因此而支付的……全部损失或支出”，在约定赔偿范围内。
二、本案起诉时是否超出诉讼时效？
依据我国《民法总则》的规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。原审判决认为，甲公司与X房地产项目公司在2010年12月所发函件中确实提及存在X房地产项目公司超红线建设问题已与政府部门协商解决，但此时土地出让金等支出尚未发生，损失金额尚未确定，诉讼时效尚未开始计算。起算时间应为X房地产项目公司完成费用缴纳之日，即2012年2月24日起算。后甲公司于2013年8月，2016年7月，2017年3月三次发函索赔，时效中断，至本案起诉时，并未超出诉讼时效。
【裁判结果】
一审法院判决：被告乙公司、丙公司、丁公司于判决生效之日起十日内共同偿付原告X房地产项目公司损失13,600,725.14；上述三被告于判决生效之日起十日内共同支付原告X房地产项目公司利息损失（以13,600,725.14元为基数，自2013年8月21日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【启示建议】
土地资源是稀缺、有限的。我国法律对土地的使用和流转都做出了严格的规定，这样就给开发企业获得土地资源增大了难度。而通过转让房地产项目公司股权的方式来进行土地项目的转让，实践中具备以下优势：
1、成本低。与转让房地产项目公司股权的方式相比，房地产的直接转让应当额外缴纳契税和房地产交易手续费，转让方还需承担营业税和土地增值税，交易成本大大增加。
2、手续少、有利于节约时间。房地产项目公司股权转让只需要签订股权转让协议、办理股权转让的工商变更登记手续，相比土地使用权过户、建筑工程更名等，手续上更为方便快捷。
3、回笼资金迅速。股权转让手续获得审批通过后，在房地产项目公司的名义下，投资资金即可投入后续开发建设。
尽管通过股权转让的方式进行房地产项目转让具有较多优点，但相关的法律问题在转让过程中还是屡见不鲜，为交易埋下隐患，并成为纠纷产生的源泉。而此类纠纷往往涉及的标的数额巨大，因此，房地产项目公司股权转让过程中的风险防控显得尤为重要。
一、做好尽职调查，确保投资决策的合理性
股权转让协议签署之前，应当聘请第三方中介机构审慎地调查和评估房地产项目公司，着重对目标房地产进行调查，审查与目标房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险，出具相应的调查报告，结合实际调查结果，从房地产行业、财务以及法律等各方面分析房地产项目公司的实际情况，为准确、合理的作好投资决策打下扎实的基础。
二、审慎审查合同关键条款
合同签订是交易关系确定和履行的基础，股权转让交易中，合同签订中的重要条款包括以下几个方面：房地产项目信息的披露义务和披露不实的违约责任；股权转让方对违约责任的担保方式；项目公司的经营管理权移交及界限划分；股权转让前后的债权债务承担等。签署股权转让协议时，这些关键条款应当重点关注并反复推敲。
需要尤其注意的是，由于股权转让协议生效后，房地产项目公司仍对原有的债务向债权人承担清偿责任，受让方面临的最大风险就是对房地产项目公司原有的、不可知的义务的承担以及承担之后向转让方追偿不能的风险。为避免或降低该风险的发生，股权受让方可要求转让方对房地产项目公司情况进行披露并承担披露不实的违约责任。披露的内容主要包括有关出资、资产、债务、合同、担保、房地产项目规划与建设的合法性、审批手续的完备性、资质健全性等对受让方利益产生潜在性影响的因素。若转让方披露的内容不真实或产生误导，受让方可以主张解除合同，并追究转让方的违约责任。为控制受让方向转让方追偿不能的风险，受让方可事先要求转让方提供担保或者留下一部分股权转让款的尾款作为进行股权转让潜在风险的保证。
三、安排好过渡和交接工作
出让方和受让方按照股权转让协议约定的时间和内容，完成过渡期内的工作交接、报批等工作。严格按照法律法规的要求履行相关变更及审批手续，明确约定风险转移的条件及时间。
需要注意的是，如果出让方为国有企业，股权转让应当按照国有资产管理的相关规定实施，严格履行决策、批准、评估、公开挂牌等基本程序。股权转让后应当及时到工商企业登记机关办理登记。
【相关规定】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
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